Aumenta la popolazione, cambiano le famiglie, crescono i costi degli alloggi ed anche i canoni di affitto, così come aumentano gli sfratti, in 8 casi su 10 dovuti a morosità. E' il quadro che emerge dal primo Rapporto sulla provincia di Reggio Emilia dell'Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo (ORSA), istituito dalla Regione Emilia-Romagna con la Legge regionale 24/2001, realizzato da Quasco e presentato questa mattina dalla Provincia. "Un quadro - ha commentato l'assessore provinciale alla Solidarietà, Marcello Stecco - che conferma come inevitabilmente anche nella nostra provincia stia crescendo un fenomeno di tensione abitativa, effetto combinato di più cause: demografiche (cambia la tipologia della famiglia media residente nel Reggiano famiglie: sono sempre di più quelle con un solo componente, spesso anziano), sociali (aumentano immigrazione e studenti universitari) ed economiche (crescono costi degli alloggi e canoni di affitto, che raggiungono livelli non sempre di facile accesso per gli strati più deboli)". Anche di fronte a questo fenomeno, tuttavia, la Provincia non si fa cogliere impreparata. Grazie a strumenti importanti come, appunto, il Rapporto dell'Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo, ma soprattutto grazie al Tavolo provinciale di concertazione delle politiche abitative che si è già riunito a ottobre e tornerà a riunirsi a breve proprio per approntare le strategia comuni che Istituzioni (Provincia, Comuni e Acer), organizzazioni sindacali, associazioni di inquilini e proprietari immobiliari intendono mettere in campo per governare anche questo cambiamento. A partire dai 640.522 euro stanziati in tre anni dalla Provincia per sostenere i Comuni nell'assegnazione dei fondi sociali per l'affitto che permettono ai cittadini meno abbienti di ottenere contributi per il pagamento dei canoni di locazione, per continuare con il riconoscimento dello stato di tensione abitativa, che consente agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano alloggi e priorità ai Comuni interessati all'ottenimento di contributi pubblici: nel 2003 lo stato di tensione abitativa è stato riconosciuto, oltre che a Reggio, anche ai Comuni di Rubiera, Casalgrande, Scandiano, Correggio e Montecchio, mentre altri (da Cavriago a Guastalla, da Luzzara a Novellara a Sant'Ilario) sono in attesa di analogo riconoscimento.
Grande importanza assumono poi strumenti come il Rapporto provinciale dell'Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo, che contiene i dati maggiormente rappresentativi della situazione abitativa della nostra realtà territoriale e vuole essere un supporto agli Enti locali nel loro ruolo primario di amministratori pubblici e di relazione. Il Rapporto - presentato questa mattina alla stampa dall'assessore provinciale Marcello Stecco e dai rappresentanti di Quasco Daniele Ganapini e Carlo Foresti, alla presenza del presidente dell'Acer (ex Iacp) di Reggio, Adriano Catellani - cerca di tracciare i contorni di un quadro rappresentativo del sistema abitativo della provincia delineandone i principali fenomeni, le caratteristiche e le peculiarità, sulla base di dati ma anche di informazioni raccolte attraverso rilevazioni, interviste e focus group.
Il Rapporto - Per quanto riguarda gli aspetti demografici, la popolazione residente risulta tendenzialmente in crescita (da 413.000 del censimento '81 a 477.000 del 2001, con un aumento del 31% in città). Le variazioni più rilevanti che si hanno in riferimento alla popolazione riguardano tuttavia il numero e la struttura delle famiglie che, riducendosi sensibilmente come dimensione media (nel 2001 il numero medio di componenti per famiglia è di 2,50), aumentano numericamente (180.005 famiglie con un incremento rispetto al 1981 pari al 25,5%) e soprattutto cominciano a prevalere tipologie familiari fino ad oggi inusuali (45.450 famiglie composte da un solo componente e 52.845 famiglie composte da due componenti): single, separati/divorziati, ecc..
Per quanto concerne l'intero patrimonio immobiliare si è rilevato un sensibile aumento del numero delle abitazioni (+26,8% in venti anni), superiore all'aumento del numero delle famiglie (+25,5%), associato ad una minor incidenza delle abitazioni non occupate (che infatti subiscono una contrazione del 5,5% in vent'anni). Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono 3.972 in tutta la provincia (2.813 dei quali Acer), ai quali se ne aggiunge un altro migliaio di proprietà dei Comuni.
Il mercato immobiliare, mai così dinamico e vivace come in questi ultimi anni, si colloca su livelli di offerta di abitazioni molto elevati a cui, nonostante i prezzi in crescita costante, corrisponde una domanda di alloggi altrettanto sostenuta, anche se recentemente sembrano affiorare timori di un possibile rallentamento del mercato ed una più difficile collocazione degli immobili. Sul fronte delle locazioni gli andamenti sono analoghi e gli immobili segnano livelli di rendimento superiori a quelli della maggior parte dei titoli obbligazionari e di investimento.
Se esistono alcuni poli di sviluppo demografico-economico che registrano indici di crescita della popolazione e delle abitazioni in misura molto superiore alla media provinciale (si pensi al dintorno del distretto ceramico, ad alcuni territori settentrionali della provincia, all'intorno del polo industriale di Correggio-Carpi, alla fascia residenziale nella cintura a meridione del capoluogo), dall'altra numerosi territori della montagna registrano un continuo calo della popolazione, del numero delle famiglie, del numero degli alloggi occupati e dispongono di un reddito imponibile inferiore alla media provinciale.
Inoltre, pur in un contesto di sicuro benessere, l'andamento del costo degli alloggi e dei canoni d'affitto, la diminuzione del numero medio dei componenti, l'aumento delle famiglie e l'ingresso di un consistente numero di cittadini stranieri da' luogo a fenomeni di tensione abitativa che, come confermato dagli operatori del settore nelle interviste e nei focus group, configurano l'emergere di un problema di accesso al godimento del bene casa, come testimoniato dall'aumento esponenziale del numero di sfratti (sia di provvedimenti emessi, che di richieste di esecuzione che di sfratti eseguiti). E' inoltre degno di nota il cambiamento delle cause che portano all'emissione di un provvedimento di sfratto: se nel 1981 la causa prevalente era quella di finita locazione e quelle per necessità del locatore avevano ancora un peso percentuale rilevante, nell'ultimo anno disponibile (2002) i provvedimenti di sfratto per necessità del locatore sono assenti da un triennio, mentre gli sfratti per morosità sono quadruplicati rispetto al dato del 1983 e costituiscono quasi l'80% dei provvedimenti emessi.
Il mercato delle locazioni appare piuttosto segmentato, caratterizzato cioè da mercati dell'affitto e alloggi in locazione che si differenziano a seconda del tipo di conduttori: dalle interviste ai testimoni privilegiati emerge infatti l'esistenza di differenti "nicchie di mercato", che si differenziano per esigenze e canoni di riferimento. In particolare all'interno del mercato delle locazioni sembrano emergere settori specializzati su un'utenza straniera (che rappresenta una fascia consistente del mercato delle locazioni), la quale è talvolta disponibile ad affittare alloggi con standard qualitativamente inferiori agli standard abitualmente accettati dalla popolazione locale (e che altrimenti non troverebbero mercato presso altri strati della popolazione) spesso a prezzi superiori a quelli richiesti ad un conduttore di origine locale. Un altro mercato, per così dire specializzato, ed in espansione è rappresentato dal fenomeno degli studenti universitari, che a seguito dell'apertura di nuovi corsi di Laurea all'interno della provincia, sono destinati ad aumentare in modo consistente, ponendo quindi nuove esigenze al mercato delle locazioni.
Se da un lato quindi l'offerta di alloggi per la locazione appare dal punto di vista quantitativo adeguata (ed anche la costruzione di nuovi alloggi risulta più elevata della crescita del numero delle famiglie), appare inadeguata dal punto di vista dei prezzi e delle caratteristiche.
Infine un'altra problematica che sembra emergere, per quanto riguarda la possibilità di accesso all'acquisto della casa è costituita dai segnali di maggiore cautela nel mondo bancario nell'erogazione dei mutui: dopo un periodo di autentica esplosione dell'accensione di mutui per l'acquisto della casa (da un controvalore di 405 milioni di euro nel 1997 a 1.618 milioni nel 2003) la previsione di una ripresa dei tassi di interesse a breve-medio periodo rendono gli istituti più prudenti nella concessione di mutui a tasso fisso.
Il quadro che si delinea, in definitiva, è quello di una provincia in cui luci ed ombre si intreccino secondo dinamiche territoriali e sociali differenti che fanno coesistere fenomeni di intensa attività di edilizia residenziale a fenomeni di spopolamento di alcune aree ed un contesto economico ed occupazionale tra i migliori a livello nazionale che al suo interno nasconde situazioni di difficoltà all'accesso del bene casa sia per quanto riguarda la locazione che per quanto riguarda l'acquisto da parte di una fascia della popolazione.
