L’intervento / “Mutui: cosa c’è da sapere”

Un lettore ci scrive con l'intenzione di mettere a disposizione di tutti l'esperienza fatta con la richiesta del famoso mutuo. Pubblichiamo il suo intervento.

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Alcuni piccoli consigli sulla scelta del mutuo

La crisi economica e l’ attuale stato di incertezza stanno creando una notevole diminuzione del prezzo delle case.
Sicuramente una buona notizia per chi ha intenzione di acquistarne una, ma il periodo di crisi che stiamo attraversando, vede sempre più famiglie italiane in difficoltà e molte non riescono ad arrivare a fine mese.
Gli stipendi inadeguati ed il continuo aumentare dei prezzi sui generi di prima necessità, hanno fatto cambiare idea a molti sulla possibilità di accendere un mutuo ed acquistare la tanto sognata “prima casa”.
Fatta questa piccola premessa, volevo solo precisare che non è mia intenzione insegnare nulla a nessuno, ma, essendoci passato, volevo solo dare qualche piccolo consiglio a coloro i quali, pur in periodo di crisi, voglio compiere il grande passo.
Fate un largo utilizzo di internet per documentarvi al meglio. Esistono siti dedicati, utili per avere dritte anche da persone esperte.

Il primo passo

“Sentire più campane”. Nel senso che non bisogna accettare la prima proposta fatta, ma interpellare più istituti di credito mettendoli in competizione fra loro. A tal proposito, consiglio di mettersi al computer e creare una lista delle banche interpellate, dove annotare le varie voci quali tasso, spese incasso rata, spese istruttoria, iscrizione ipotecaria, spese assicurazione incendio e furto ecc ecc. Fate tranquillamente leggere agli addetti ai mutui delle varie banche i preventivi che avete in mano. Su internet, si trovano dei documenti di word già pronti allo scopo. Non abbiate fretta nella scelta, prendetevi il tempo necessario e fate valutare il tutto anche a persone esperte del settore.

Le valutazioni dei preventivi

Fate attenzione al tasso ISC, che riassume l'insieme delle spese del mutuo e si presta quindi in maniera ottimale a fini comparativi. Nella valutazione tenete conto anche delle varie assicurazioni che le banche richiedono, quella incendio e furto sull’ immobile è obbligatoria, ma non per questo dovete stipularla con la banca. Avete il diritto di interpellare una vostra assicurazione di fiducia. Per esempio quella ove avete la polizza assicurativa della vostra vettura. Mettete a confronto i preventivi in vostro possesso, vi aiuterà nella scelta. Quando ci si appresta a scegliere tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile, è bene tenere presente dei vantaggi e degli svantaggi legati a ciascuna delle due possibilità (considerata anche la situazione attuale di mercato).

Vantassi e svantaggi del tasso fisso

Il tasso fisso, ha una rata fissa che dura per tutto il periodo di vita del mutuo e permette una migliore pianificazione delle spese; di contro, la garanzia della rata del tasso fisso comporta un costo leggermente più elevato.

Vantaggi e svantaggi del tasso variabile

Il tasso variabile permette di risparmiare nel caso in cui vi sia un calo dei tassi di interesse, come sta accadendo in questi giorni con i vari tagli ai tassi della BCE (Banca Centrale Europea); va però tenuto conto che in caso di rialzo dei tassi di mercato, può determinarsi un aumento dell'importo della rata. Esistono altre tipologie di mutui, a rata decrescente, a rata crescente, a rata fissa e durata variabile. Personalmente, pur non essendo un esperto, ne sconsiglio la scelta. Per capirne il motivo, basta fare una veloce ricerca su internet. Altro piccolo consiglio, cercate di capire se il tasso proposto dalla banca è il tasso d'interesse che verrà effettivamente applicato nel corso di tutto il mutuo, oppure se si tratta semplicemente di un tasso d'ingresso.
Al tipo di tasso scelto deve essere aggiunto il cosiddetto spread e cioè il guadagno della banca.
Facendo un esempio e prendendo in considerazione il tasso variabile Euribor 3 mesi, aggiornato al 5 dicembre u.s. attestato al 3,61% ed aggiungendo lo spread, supponiamo uno 0,80%, si otterrà un tasso del 4,41%. Stessa operazione vale anche per il tasso fisso (IRS), scegliendo quello relativo alla durata del mutuo 10-15-20-25-30 anni.
Per farvi un’idea della rata che dovrete pagare, andate su internet e digitate calcolo rata, immettendo i parametri richiesti per effettuare il calcolo vi verrà dato l’importo della rata. Valutate attentamente anche l’ipoteca che verrà iscritta sull’ immobile, solitamente è il doppio del valore dell’ immobile (da perizia). I parametri di iscrizione dell’ ipoteca variano a seconda della banca, oscillando dal 150% al 170%.

Le spese aggiuntive

Come detto in precedenza, nella scelta del mutuo è opportuno tenere presente che, le spese a carico del mutuatario non sono solamente quelle legate al tasso di interesse scelto. L’accensione di un mutuo infatti, comporta anche il pagamento di una serie di spese aggiuntive, che vanno a sommarsi all’importo delle rate aumentandole di conseguenza. A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica relative agli accertamenti che la banca dovrà fare prima di concedere il mutuo, della parcella del perito incaricato alla valutazione dell’ immobile dato in garanzia a fronte del finanziamento richiesto, delle spese notarili (rogito), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto per conto dell’erario, le spese di incasso rata.

Documenti da consegnare

I documenti da produrre variano da banca a banca, comunque quelli che sicuramente verranno richiesti sono di 4 tipologie. Documenti personali, quindi patente o carta di identità, codice fiscale; documenti anagrafici, certificato di residenza, stato di famiglia alcune banche richiedono anche certificato di nascita e certificato di cittadinanza; documenti riguardanti la situazione reddituale, buste paga, dichiarazione dei redditi; documenti riguardanti l’immobile, compromesso, atto di provenienza e certificato di abitabilità. Ripeto, i documenti da portare alla banca variano, è possibile che alcuni istituti vogliano ulteriori documenti aggiuntivi oltre a quelli menzionati.

Valutazioni finali

Acquisita tutta la documentazione, viene avviata la pratica di istruttoria ove la banca farà le proprie valutazioni (mettete in conto circa 30-40 giorni), a conclusione della stessa, si giungerà al fatidico giorno del verdetto. In caso di positivo accoglimento del mutuo, pretendete dalla banca il prospetto ESIS ove vengono riepilogate le condizioni del mutuo da voi scelto e cosa molto importante, fatevi consegnare il parere di fattibilità in forma scritta, perché come si dice verba volant scripta manent.

Scelta del notaio

La scelta del notaio ove effettuare la compravendita dell’immobile e l’atto del mutuo, deve essere fatta dal mutuatario. Anche in questo caso consiglio di sentire più notai, anche tramite email, facendosi fare più preventivi. Segnalo il sito www.notariato.it, ove sarà possibile trovare gli indirizzi dei notai di tutta Italia e anche altri utili consigli. Sperando di aver fatto cosa gradita, auguro un in bocca al lupo a tutti coloro che, stanno o dovranno addentrarsi nel misterioso mondo dei mutui. Mi raccomando, informatevi e leggete il più possibile, sino allo sfinimento.

(Simone Calani)