Riceviamo e pubblichiamo.
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È all’orizzonte un periodo buio per i proprietari di case. Le tendenze di mercato mostrano preoccupanti segnali di stagnazione e sensibile aumento dei tempi di vendita degli immobili. Ciò nonostante aumentano costantemente gli oneri e gli adempimenti a carico dei proprietari.
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Le problematiche connesse alla gestione in nero delle abitazioni, paiono in buona parte superate grazie alla possibilità di incrocio informatico dei dati delle utenze, alla nullità giuridica di tutti i contratti non scritti e non registrati, alla detrazione fiscale degli affitti pagati dagli studenti che incentiva la richiesta di regolarizzazione dei contratti, alle pesanti sanzioni (fino alla confisca della casa e tre anni di reclusione) previste dal nuovo pacchetto sicurezza per i proprietari che affittano in nero ai clandestini.
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Se detti provvedimenti limitano il rischio evasione ed il fenomeno degli affitti in nero, rimangono per i proprietari tutti i carichi fiscali ed amministrativi che sono la principale causa del caro affitti e rappresentano incentivo a fissare accordi al di fuori delle regole.
Due sono in particolare gli elementi che riteniamo debbano essere urgentemente affrontati:
1) l’eccessivo carico fiscale gravante sulla casa;
2) l’eccessiva rigidità del mercato degli affitti.
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Il proprietario che concede in locazione la propria casa deve corrispondere:
- l'imposta su reddito (I.RE. ex Irpef), e relative addizionali, gravanti per almeno un 35%, sul corrispettivo annuo della locazione;
- l’I.C.I. (imposta comunale sugli immobili) che colpisce il valore catastale rivalutato con aliquote che variano dal 4 al 7 per mille e che - nel caso dell’aumento delle rendite catastali connesso alla prevista revisione degli estimi e all’assegnazione del catasto ai comuni – potrebbe portare ad una tassazione complessiva vicino al 70 % del canone percepito;
- oneri fiscali a cui vanno sommati quelli di manutenzione, i costi di ammortamento e gli interessi sul capitale investito.
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Altro elemento di forte disincentivo alla locazione è la forte rigidità del mercato degli affitti, inquadrato all’interno di norme che non consentono liberi accordi tra le parti ma incentivano i contenziosi e limitano la disponibilità del bene casa (periodi assai lunghi di locazione con canoni sostanzialmente bloccati e notevoli difficoltà a rientrare in possesso del bene).
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Le soluzioni. Semplici e facilmente praticabili:
a) scorporare il corrispettivo delle locazioni dall'imponibile I.RE., tassando separatamente i canoni; d’affitto con una aliquota fissa intorno al 12,5-15,0 %;
b) arrivare alla completa abolizione dell’I.C.I. per l’abitazione principale;
c) riformare l’I.C.I. trasformandola in imposta locale che colpisca il reddito prodotto con aliquote progressive e non, come oggi avviene, le proprietà.
Se scopo dell’imposta è infatti quello di far fronte ai costi comunali dei SERVIZI, essi non possono essere coperti solo dalla categoria dei proprietari di immobili, ma da tutti i cittadini che ne usufruiscono, proporzionalmente alla loro capacità di produrre reddito;
d) rendere deducibili dal reddito complessivo l’I.C.I. e gli investimenti di ristrutturazione o miglioramento degli immobili locati.
Per quanto riguarda invece il mercato degli affitti è ormai indispensabile, sulla base anche di quanto già positivamente sperimentato sul mercato fondiario, prevedere possibilità di contratti in deroga che, con l’assistenza delle rappresentanze sindacali o di soggetti terzi, possano garantire condizioni e durate contrattuali più adeguate alla realtà attuale che chiede rapida mobilità delle persone, vincoli sugli immobili certamente più brevi e minori potenziali conflittualità.
(Dott. Alberto Bergianti, presidente UPPI Reggio Emilia)
